ИЭГ Стремительное развитие строительных технологий и практик, широкое внедрение во все сегменты экономики цифровых инструментов требуют от органов власти всех уровней более тщательной проработки принимаемых управленческих решений. Все большую помощь в этой работе им оказывают ведущие российские аналитические центры, эксперты которых активно участвуют в законотворческой работе, выступают организаторами публичного диалога по актуальным вопросам развития экономики городов и территорий.
Одной из таких структур является Фонд «Институт экономики города» (ИЭГ), многие разработки которого доказали свою востребованность в практике городского и домового управления, способствовали укреплению гражданского общества и росту благосостояния населения. В интервью «Строительной газете» президент Фонда, член Общественного совета при Минстрое России Надежда КОСАРЕВА представила свой анализ текущего состояния строительного комплекса, рассказала о наиболее интересных продуктах и проектах Фонда ИЭГ и оценила ход реализации ключевых национальных программ в жилищной сфере.
Надежда Борисовна, наше интервью проходит в преддверии 70-летия Дня строителя. Как вы оцениваете динамику изменений в стройкомплексе за последние годы, стал ли он по-настоящему современным? Какие сегодняшние вызовы являются ключевыми?
С институциональной точки зрения строительный комплекс за последние 10 лет существенно окреп и окончательно преодолел «болезни роста». Сегодня стройкомплекс — это эффективные застройщики, профессиональные строительные компании, высококлассные проектные бюро. Один из признаков реализуемого перехода на совершенно новую стадию, например, в сфере жилищного строительства — не просто строительство жилья как «крыши над головой», а создание комфортных условий для жизни в доме и за его пределами.
К сожалению, сегодня не самые благоприятные экономические условия для строительного комплекса: снижение спроса, высокие ставки по кредитам, дефицит рабочей силы, рост себестоимости строительства — все это, безусловно, серьезные вызовы. Однако, я уверена, что выстроенный крепкий базис позволит сохранить строительный комплекс до периода улучшения макроэкономической ситуации. И главное преимущество будет у компаний, которые уже сегодня вкладываются в будущее и думают о повышении производительности труда за счет внедрения новых технологий.
Весной Фонд ИЭГ получил статус «Партнера национальных проектов России». Статус — это прекрасно, а как те проекты, за которые он получен, внедряются на практике? Насколько широко в регионах и муниципалитетах востребованы разработанные фондом методики содействия гражданам по принятию решений в проектах комплексного развития территорий (КРТ), стандарты по управлению многоквартирным домом (МКД) и оказанию услуг в домах?
Статус «Партнера национальных проектов России» мы получили по итогам участия в конкурсе Национальной премии «Наш вклад» за реализацию двух проектов — «Комплексное развитие территорий жилой застройки: содействие гражданам в принятии решений» (реализован с использованием средств гранта президента России в 2023-2024 годах) и «Управление многоквартирным домом: потребительский стандарт для взаимодействия собственников жилья с управляющей организацией» (реализован при поддержке гранта мэра Москвы в 2024 году).
Результаты первого очень нужны в регионах, которые осуществляют проекты КРТ жилой застройки, в том числе востребованы подготовленные нами и доступные на нашем сайте формы документов общего собрания собственников в МКД и пакет информационных материалов. Эти материалы прошли проверку практикой и остаются опорными методическими материалами для регионов, начинающих использовать механизм КРТ жилой застройки для решения проблемы аварийных и ветхих МКД. В частности, большой интерес вызвал проведенный нами в июне вебинар по теме «Информационная работа с гражданами при подготовке проектов КРТ жилой застройки».
Второй проект первоначально был предназначен только для московской аудитории, но его результат — методическое пособие «Стандарт услуг управления многоквартирным домом» — имеет экстерриториальный характер. У Фонда ИЭГ была возможность в 2025 году распространить эту разработку в 20 других регионах через проведение семинаров и вебинаров. Стандарт вызывает большой интерес не только у представителей собственников жилья, но и у управляющих компаний.
Два проекта, с которыми мы участвовали в конкурсе «Наш вклад» и получили статус «Партнера национальных проектов России», — это только малая часть социально ориентированных проектов, которые реализует Фонд.
Не могу вас не попросить оценить реализацию нацпроектов в сфере жилищного строительства, развития инфраструктуры и благоустройства. Достаточно ли рационально расходуются выделенные на них средства, где наиболее узкие места?
Государственная политика в сфере жилищного строительства, развития инфраструктуры и благоустройства сегодня реализуется в рамках нацпроекта «Инфраструктура для жизни», представляющего собой комплекс системных мер, направленных на повышение качества среды для жизни в опорных населенных пунктах (ОНП) на 30% к 2030 году. По данным АНО «Национальные приоритеты», по итогам 2025 года фактическое значение индекса качества среды в ОНП увеличилось на 28%. Однако стоит отметить, что методика расчета этого ключевого индикатора основана скорее на оценке объема выполненных работ, а не конечного результата — качественного изменения состояния жилищной сферы и городской среды.
Ситуация разнится в зависимости от направления национального проекта. Очевидно, что будут достигнуты целевые показатели жилищной обеспеченности — 33 кв. метра общей площади жилья на человека к 2030 году, доли нового, построенного после 2019 года жилищного фонда, количества благоустроенных общественных территорий. Активно развиваются проекты КРТ, многое делается в сфере обеспечения инфраструктурой жилищного строительства, а также в части поддержки индивидуального жилищного строительства.
Проблемными направлениями, на мой взгляд, остаются: переселение граждан из аварийного жилья — по-прежнему не удается добиться устойчивого снижения объемов аварийного жилфонда; обеспечение жильем граждан с доходами ниже средних и низкими, в том числе за счет развития альтернативных механизмов удовлетворения жилищной потребности; привлечение частных инвестиций в модернизацию коммунальной инфраструктуры, повышение производительности труда в стройотрасли, включая внедрение технологий искусственного интеллекта.
В части рациональности использования средств наиболее дискуссионным является вопрос об эффективности программ льготного ипотечного кредитования, в связи с чем можно только приветствовать повышение адресности программы семейной ипотеки. Однако объем уже накопленных долгосрочных государственных обязательств в этой сфере является серьезной нагрузкой на федеральный бюджет и сдерживает возможности бюджетной поддержки других направлений государственной жилищной политики, например, в части развития доступного арендного жилья.
Недавно Фонд ИЭГ представил мониторинг реализации проектов КРТ в регионах. Какие ключевые рекомендации по итогам этого анализа можно дать законодателям? Какой магистральный путь должен быть в сфере развития законодательства о КРТ: предоставить больше свободы регионам или постараться закрепить в Градостроительном кодексе лучшие региональные новеллы и сделать их общеобязательными?
В апреле мы завершили исследование «Мониторинг регулирования субъектами Российской Федерации и практики реализации проектов комплексного развития территорий», охватывающее как изменения федерального и регионального регулирования КРТ за период май 2025-го — март 2026 года, так и практику в сфере КРТ, включая наиболее значимые судебные споры. В исследовании были также выделены лучшие региональные регуляторные практики, которые снижают правовые риски и повышают качество проектов КРТ. Например, 29 субъектов РФ предусмотрели требование об обязательной разработке архитектурно-градостроительной концепции (мастер-плана) КРТ — подход, позволяющий обосновать параметры проекта, подготовить сбалансированное решение и обеспечить формирование комфортной среды в результате реализации проекта. Необходимо также отметить важность установления регионами дополнительных жилищных гарантий жителям МКД, отвечающих установленным критериям (предоставление равнозначного жилого помещения, расселение коммунальных квартир, внеочередное предоставление жилья очередникам). К сожалению, лишь восемь регионов предусмотрели такие гарантии. Настораживающей тенденцией является сокращение сроков проведения общих собраний собственников в МКД по вопросу включения МКД в решение о КРТ жилой застройки: в 14 субъектах РФ срок был уменьшен, что затрудняет проведение полноценной информационно-разъяснительной работы с жителями.
В последнее время субъекты РФ получили новое полномочие по определению случаев выдачи градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ), расположенного в границах территории, в отношении которой принято решение о КРТ, при отсутствии документации по планировке территории. К сожалению, лишь ограниченное число регионов воспользовалось этими возможностями. Только два субъекта РФ определили такие случаи.
Что касается магистрального пути развития законодательства о КРТ, то, на мой взгляд, здесь нужен баланс: отдельные лучшие региональные практики было бы полезно закрепить в федеральном законе как обязательные — например, разработку мастер-плана КРТ, повышение жилищных гарантий для граждан, переселяемых из соответствующих критериям МКД, более длительный минимальный срок для проведения общих собраний в таких МКД. Но в целом подход по предоставлению регионам значительных полномочий в части регулирования КРТ считаю обоснованным: это позволяет учитывать конкретную ситуацию в регионах и одновременно повышать качество проектов по всей стране.
Вы поддерживаете идею о переходе от применения «Индекса качества городской среды» (ИКГС) к другим системам оценки городского развития? Какие инструменты могут прийти на смену ИКГС?
С 2025 года у традиционного показателя ИКГС появился «конкурент» — показатель «Улучшение качества среды для жизни в опорных населенных пунктах», методика расчета которого утверждена Минстроем России в 2025 году.
По сути, новый показатель не заменяет, а скорее дополняет ИКГС: у него иная методика расчета и иной объект оценки — ОНП, в состав которых входят, с одной стороны, не все города, а с другой, входят населенные пункты, не имеющие статуса города. При этом в обновленной системе национальных целей развития РФ именно новый показатель стал единственным индикатором, характеризующим достижение национальной цели развития «Улучшение качества среды для жизни в опорных населенных пунктах на 30% к 2030 году и на 60% к 2036 году». Также он стал одним из показателей реализации нового федерального проекта «Развитие инфраструктуры в населенных пунктах» в рамках национального проекта «Инфраструктура для жизни».
Таким образом, де-факто показатель «Улучшение качества среды для жизни в опорных населенных пунктах» заменил собой ИКГС, однако он имеет более административное и менее аналитическое содержание в сравнении с ИКГС, поэтому было бы целесообразно продолжить мониторинг динамики ИГКС по городам России, хотя бы в качестве контрольного показателя.
Высказывалась идея о необходимости создания инструментов для оценки развития благоустройства на селе. Кажется, он нее отказались. Не складывается ли у вас впечатление, что развитию сельских территорий по-прежнему уделяется недостаточное внимание, а имеющиеся программы (по сельской ипотеке и т. д.) оторваны от жизни?
Основные проблемы сельских территорий — плохое инфраструктурное обеспечение, низкое качество жилищного фонда и благоустройства — являются системными, но, на мой взгляд, поступательно решаются.
Идея создания специализированных инструментов для оценки развития благоустройства на селе обсуждалась в контексте государственной программы «Комплексное развитие сельских территорий», речь шла о разработке специализированной методики или индекса — своего рода комплексного инструмента, который позволил бы системно оценивать уровень благоустройства в сельских населенных пунктах. В 2022 году Минсельхоз России выпустил методические рекомендации по формированию и конкурсному отбору общественно значимых проектов по благоустройству, то есть на практике пошли не от создания абсолютно нового «индекса с нуля», а от встраивания четких оценочных механизмов прямо в процедуру отбора и реализации проектов.
Программы сельской ипотеки, комплексного развития сельских территорий важны, но часто буксуют по нескольким причинам. Во-первых, они слабо увязаны с градостроительным планированием. Во-вторых, пока еще не решена проблема управления общим имуществом в созданных коттеджных поселках, которая порождает многочисленные конфликты. В-третьих, отсутствует системный подход: программа сельской ипотеки решает жилищный вопрос, но не создает рабочие места и не развивает инженерные сети.
Думаю, требуется более плотная синхронизация программ развития сельских территорий с документами стратегического планирования регионов. Без этого локальные усилия по улучшению среды в сельских поселениях не будут формировать нового восприятия и нового отношения людей к селу, а любые «инструменты оценки» останутся лишь формальностью.
Какой этап эволюции переживают российские агломерации? Какие из них более успешны, а какие нет? Возможно ли на основе межагломерационного взаимодействия выстроить более прочный пространственный, производственно-научный и демографический каркас страны? Не пора ли обновить Стратегию пространственного развития России?
Российские агломерации переживают этап институционального оформления: от стихийного роста и нескоординированных решений — к осознанному управлению. Наиболее успешны те агломерации, где сформированы действующие координационные механизмы — Санкт-Петербургская, Казанская, Екатеринбургская, Барнаульская. В них есть реальные инструменты управления, в том числе документы стратегического планирования территорий агломераций (как правило, в составе региональных стратегий), межмуниципальные и межрегиональные соглашения и реализующие их органы (координационные советы), агломерационные проекты развития. В агломерациях, где этого нет, рост идет за счет «экстенсивного» расширения ядра, а периферия остается без развития, транспортная и социальная инфраструктуры развиваются несбалансированно и не справляются с нагрузкой.
При этом нужно отметить: успешность агломерационного развития определяется не только и не столько «жесткими» управленческими механизмами; весьма важны и «мягкие» факторы — политическая воля региональных властей, готовность муниципалитетов к сотрудничеству, доверие между элитами. Там, где эти факторы слабы, даже хорошие правовые механизмы не работают, принятые решения не реализуются.
Кроме того, следует подчеркнуть: институт межмуниципального сотрудничества, предусмотренный законодательством о местном самоуправлении, пока слабо скоординирован с гражданским, корпоративным, земельным законодательством и иными смежными видами законодательства. В результате практически не получили развития межмуниципальные хозяйственные общества, межмуниципальные некоммерческие организации, реализация многих межмуниципальных проектов сталкивается со значительными сложностями.
Думаю, на основе межагломерационного взаимодействия можно выстроить более прочный пространственный, производственно-научный и демографический каркас страны. Главное — не развивать территории изолированно, а выстраивать между крупными центрами устойчивые связи: транспортные коридоры, кооперационные цепочки (когда предприятия в разных городах дополняют друг друга в производственном цикле), обмен знаниями и кадрами, совместные проекты в науке и инфраструктуре. Это позволяет максимизировать синергию, создавать более устойчивые и гибкие системы.
Ставить вопрос об обновлении действующей Стратегии пространственного развития России сейчас — через полтора года после ее принятия — едва ли разумно. Другое дело, что нужно глубже проработать механизмы реализации стратегии, в первую очередь, те, которые напрямую стимулируют межмуниципальное и межагломерационное взаимодействие, в том числе закрепить инструменты для согласования инфраструктурных, инвестиционных и социальных проектов, проработать вопросы распределения полномочий и финансовых потоков.
Сейчас много говорят о цифровизации и ИИ. Какие эффекты и, может быть, риски в сфере муниципального и регионального развития и управления вы видите от внедрения этих инструментов? Как их использование повлияет на развитие российских городов в ближайшие годы?
Сегодня уже можно с уверенностью говорить, что цифровизация и искусственный интеллект стали реальными инструментами, меняющими подходы к управлению городами и регионами. Можно выделить несколько наиболее очевидных эффектов от применения таких новых инструментов. Во-первых, «умное» управление инфраструктурой, когда ИИ позволяет прогнозировать нагрузки на транспортные сети, инженерные системы, что дает возможность перейти от реактивного управления к профилактическому, достигать реальной экономии ресурсов и повышения качества услуг.
Во-вторых, качественный сдвиг произошел в сборе и анализе данных. Цифровые платформы пространственных данных позволяют объединить информацию разных ведомств и публично-правовых образований, например, о миграции, строительстве, потреблении ресурсов. Это уже сейчас во многих городах и регионах является базой для принятия обоснованных решений по планированию инфраструктуры.
Поистине революционные изменения произошли в сфере вовлечения граждан в управление городской жизнью и развитием. Цифровые сервисы упрощают взаимодействие граждан с властью, порталы услуг, системы обратной связи, общественное онлайн-обсуждение проектов повышают доверие и прозрачность управления.
В ближайшем будущем искусственный интеллект может использоваться для оценки эффективности регионального и муниципального управления, например, для объективного сравнения индексов качества городской среды, выявления лучших практик и итогов их реализации.
В то же время, можно выделить и некоторые риски этих процессов. Первый из них — цифровое неравенство: муниципалитеты-лидеры получат дополнительные преимущества, а отстающие не смогут «догнать» их из-за нехватки ресурсов и компетенций. Второй — риск избыточной бюрократизации, когда цифровизация осуществляется ради цифровизации, без изменения административных процессов, что приводит к росту отчетности, а не к упрощению и ускорению принятия решений. Третий риск — институциональные изъяны: в условиях, когда неправильно выстроена система интересов и стимулов участников отношений по управлению городом или регионом, цифровизация и искусственный интеллект могут привести к ускорению принятия решений, но эти решения могут не отражать общественный интерес. Наконец, четвертый риск — качество данных и человеческий фактор: мы понимаем, что искусственный интеллект дает результаты, которые должны интерпретировать живые и квалифицированные люди, а их не везде хватает.
В краткосрочной перспективе искусственный интеллект, безусловно, повысит прозрачность и скорость принятия решений. В среднесрочной — позволит перейти к пространственному моделированию: «проигрывать» сценарии развития города — как изменится транспортная нагрузка при строительстве нового квартала или как повлияет изменение тарифов на маятниковую миграцию в агломерации. В долгосрочной — искусственный интеллект станет основой для «умных» городов с саморегулируемыми системами. Но ключевой фактор — не технологии, а готовность людей и институтов их использовать. Без развития человеческого капитала и изменений в управленческой культуре цифровизация рискует остаться лишь набором дорогих игрушек.
